商业规划是针对商业项目的调研定位、规划设计、业态分布、工程条件等多方面进行综合整合、把控、细化及对接处理，使项目商业效益最大化。那么你对商业规划了解多少呢?

 

一、商业规划的要点

商业建筑规╱划中业态功能组合中的要点

　　随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现』代化经济发展的重要作用、具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的∏。因此，像商品交易模式的革新(商业业态革命)，便成了一个城市或一个区域商业现代化的↘标志。

　　目前我国正在爆发一场业态革＠命，出现了新〓型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

　二、商业规划的定位规ξ　划

　项目▲市场定位规划

　　准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的◇前提……

　　现代商业地产开发实际表↑明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地☉段更重要。详细的调々研，清晰的判∞断，宏观的统筹，果断Ψ 的决策，是准确定☆位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同◆质性，创造最大↙差异化，从而引领市场。

　　(一)整体商业定位细∞分、确定⌒目标客户群、把握主体服务对象

　　1、定位内容：明确主体服务ζ　对象，确定目标客户群。

　　2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需』求定位(参考年○龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据)。

　　3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总︽分析得到不同消费群的构成：

　　A、核心∞消费群：商圈半径2公里范围〓内，约10万消费能力较强的高层收入固定居∏民消费群;主要需求的消费特征▓：

　　业态需求——求综合型、一站式消费场所;

　　业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等;

　　功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等;

　　消费№者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪◣族和生意人。

　　B、中心消费群Ψ：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群;主要需求的消费特征：

　　业态需求——综合型、一站式消费场所;

　　业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰;

　　功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等;

　　消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高「层收入的消费群。

　　C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群卐消费和外来的旅游客源消费;主要需求的消费特征：

　　业态需求——综合型、一站式消费场所;

　　业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产↑;

　　功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等;

　　消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

　　(二)商业中心功能、规模定位

　　1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规ω　模。

　　商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休◎闲、娱乐型⊙购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

　　2、定位原则：以打①造城市商业名片、引领商业主」流为目标。

　　一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就♀越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。

　　一般情况∴下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在〖建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲⌒　等服务型消费场所。可以很好地结合【雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

　　3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竞争情况和商业建筑规划具体确定本商场ω的功能和规模。

　　根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4︰1。

　　(三)商业中心的经营档次与形象定位

　　商场的形象♂定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场※的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。

　　通过对商业中心品牌的定位界定商】业文化内涵，建立超前的品牌形」象(引领购物时尚、反映地域特色◤、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易█推广传播等)。

建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竞争市场的制胜关健⊙，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计〗和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

来源：学习啦